Koji sve zakoni regulišu promet nekretnina u Srbiji?

Razumevanje zakona koji regulišu promet nekretnina od presudne je važnosti za kupce, prodavce, agencije za nekretnine, advokate i notare. Poznavanje pravnog okvira ne samo da omogućava zakonitost transakcije, već štiti od pravnih sporova i eventualnih gubitaka.

Ako kupujete ili prodajete nekretninu, pročitajte tekst koji je pred vama. Predstavićemo vam sve ključne zakone koji uređuju promet nepokretnosti u Srbiji, sa objašnjenjem njihove uloge i međusobne povezanosti, uz napomenu da su svi podaci isključivo informativnog karaktera. Za potpuno pravnu sigurnost predlažemo vam obavezne konsultacije sa pravnim savetnikom za nekretnine.

Lista ključnih zakona koji regulišu promet nekretnina u Srbiji

• Zakon o obligacionim odnosima – uređuje ugovorne odnose i pravila o kupoprodaji
• Zakon o prometu nepokretnosti – reguliše kupoprodaju, posredovanje i notarsku overu
• Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa – definiše pravo svojine i načine sticanja
• Zakon o državnom premeru i katastru – uređuje upis u katastar i pravnu sigurnost vlasništva
• Zakon o planiranju i izgradnji – reguliše urbanizam, građevinske dozvole i legalizaciju objekata
• Poreski zakoni – uređuju poreze na promet, imovinu i PDV kod novogradnje

Zakon o obligacionim odnosima
Zakon o obligacionim odnosima (ZOO) predstavlja osnovni pravni okvir za sve ugovorne odnose, uključujući i promet nekretnina. Njime su definisani principi ugovorne slobode, načela savesnosti i poštenja, kao i pravila o ništavosti ugovora i naknadi štete.

U oblasti nekretnina, ZOO reguliše ugovor o kupoprodaji, ugovor o zakupu, ugovor o poklonu, ugovor o hipoteci i druge ugovore koji se tiču prenosa ili korišćenja prava svojine. Na primer, ZOO određuje obavezne elemente ugovora o kupoprodaji – predmet ugovora, cenu, obaveze kupca i prodavca – kao i posledice neispunjenja obaveza.

Ovaj zakon je temeljni, jer daje opšta pravila koja se primenjuju na sve oblike ugovornih odnosa, osim ako neki drugi zakon ne predviđa specifična pravila.

Zakon o prometu nepokretnosti
Zakon o prometu nepokretnosti uređuje specifične uslove i postupke u vezi sa kupoprodajom nekretnina. Prema ovom zakonu, kupoprodajni ugovor mora da bude zaključen u pisanoj formi i overen kod javnog beležnika (notara), što mu daje punu pravnu snagu i omogućava upis u katastar nepokretnosti.

Ovaj zakon takođe reguliše pitanja posredovanja u prometu nekretnina. Agencije za nekretnine moraju da budu registrovane i da ispunjavaju određene uslove, dok posrednički ugovor mora jasno da definiše prava i obaveze obe strane. Time se obezbeđuje veća pravna sigurnost i zaštita, kako kupaca, tako i prodavaca.

Jedan od važnih aspekata zakona o prometu nepokretnosti odnosi se na obavezu prijavljivanja i plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava, koji iznosi 2,5% od ugovorene cene, osim u slučajevima kada se plaća PDV kod novogradnje.

Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa
U pitanju je zakon definiše šta je pravo svojine i na koji način se stiče, koristi i prenosi. U kontekstu prometa nekretnina, Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa (ZOSPO) je ključan jer određuje pravila o sticanju svojine kupovinom, poklonom, nasleđem ili građenjem.

Zakon takođe uređuje pitanja zajedničke svojine, susvojine, etažne svojine (stanovi u zgradama) i prava službenosti. Na primer, kod kupovine stana u zgradi važno je da kupac razume obaveze koje proizlaze iz etažne svojine, poput zajedničkog održavanja zajedničkih delova zgrade.

Bez pravilne primene ovog zakona, kupovina ili prodaja nekretnine ne može biti pravno validna, jer se vlasništvo mora utemeljiti na jasno definisanim pravilima.

Zakon o državnom premeru i katastru
Katastar nepokretnosti predstavlja osnovni javni registar u kome su upisana sva prava na nepokretnostima u Srbiji. Zakon o državnom premeru i katastru uređuje vođenje katastra i postupke upisa.

Svaka kupoprodaja nekretnine mora rezultirati upisom novog vlasnika u katastar. Bez tog upisa kupac formalno-pravno ne postaje vlasnik, bez obzira na to što je ugovor zaključen i novac isplaćen. Ovaj zakon takođe uređuje postupke upisa hipoteka, zabeležbi i drugih tereta, što omogućava transparentnost i pravnu sigurnost.

Važno je istaći da katastar funkcioniše po principu javne verodostojnosti, što znači da se svako može osloniti na podatke koji su u njemu upisani.

Zakon o planiranju i izgradnji
Zakon o planiranju i izgradnji od presudnog je značaja za promet nekretnina kada se radi o građevinskom zemljištu i objektima. On uređuje pravila urbanističkog planiranja, izdavanja građevinskih i upotrebnih dozvola, kao i legalizaciju objekata.

Kupovina nekretnine bez odgovarajuće građevinske i upotrebne dozvole nosi veliki rizik, jer objekat može biti predmet rušenja ili legalizacije, što stvara dodatne troškove i nesigurnost. Zbog toga je važno da kupci pre svake transakcije provere pravni status objekta i zemljišta, kao i da li je objekat u potpunosti legalan.

Poreski propisi u prometu nekretnina
Pored navedenih zakona, promet nekretnina podrazumeva i obaveze u vezi sa plaćanjem poreza. Porez na prenos apsolutnih prava, porez na imovinu i PDV kod novogradnje regulišu se posebnim poreskim zakonima.

Kupci i prodavci moraju biti svesni da neizmirene poreske obaveze mogu blokirati transakciju ili dovesti do dodatnih kazni. Zbog toga se savetuje da se uvek konsultuje poreski savetnik ili advokat pre zaključenja ugovora.

Uloga notara, advokata i recenzija tržišta
Pored zakona, važno je istaći i ulogu stručnjaka koji učestvuju u prometu nekretnina. Notari imaju obavezu da overe ugovore i provere pravnu validnost dokumentacije, dok advokati pružaju savet i štite interese svojih klijenata. Agencije za nekretnine pomažu u pronalaženju kupaca i prodavaca, ali i u tumačenju tržišnih trendova.

Sve veći značaj imaju i recenzije tržišta i agencija. Potencijalni kupci često se oslanjaju na iskustva drugih korisnika kako bi procenili pouzdanost posrednika i izbegli neprijatna iznenađenja. Transparentnost i iskustva drugih učesnika na tržištu postaju važan deo sigurnog prometa nekretnina.

Zaključak
Promet nekretnina u Srbiji strogo je regulisan i obuhvata niz zakona koji zajedno formiraju pravni okvir za bezbedne transakcije. Svaki od ovih zakona ima ključnu ulogu u obezbeđivanju pravne sigurnosti.

Kupci i prodavci moraju imati u vidu da je uspešan promet nekretnina više od samog potpisivanja ugovora – on uključuje proveru pravnog statusa, plaćanje poreza, upis u katastar i poštovanje urbanističkih propisa. Konsultacije sa advokatima, notarima i agencijama za nekretnine, kao i analiza recenzija i iskustava drugih, najbolji su način da se smanji rizik i obezbedi sigurna investicija.

Najzad, poznavanje zakonskog okvira i pravovremena primena svih propisa čine razliku između rizične i sigurne transakcije, a pravna informisanost ostaje najvažniji saveznik na tržištu nekretnina u Srbiji.